民建市工委：

贵委提出的《正视“工抵房”现象 降低对建筑企业影响》收悉。经研究，现将提案中涉及的有关问题答复如下：

一、相关背景情况

“工抵房”目前尚无法律层面以及专业术语界定，从字面意思理解，通常认为“工抵房”是在某些条件下，房地产开发企业为了后续项目的建设开发，或由于支付能力受限等原因无法及时向建筑施工企业支付工程款，向建筑施工单位等房地产相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权。房地产开发企业与建筑施工单位等房地产相关行业双方达成合意后，签订“工抵房”协议。同时，建筑施工单位有权以自己的名义或者以开发商的名义对外销售房屋，从而回收资金。

在房地产开发企业与建筑施工单位双方签订“工抵房”协议后，现实中建筑施工单位为了该项权益的兑现，大多以办理不动产权证的方式来进行保障。工抵房实质上是出售给建筑施工单位的房产，本质上已出售，不是一手房屋。

二、相关工作开展情况

（一）关于明确“工抵房”产权证的唯一性与完整性的建议

《中华人民共和国民法典》规定，国家对不动产登记实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定，企业（施工单位）可凭合法权属来源及税费缴纳凭证等材料，申请办理“工抵房”的不动产登记，登记机构审核后即可颁发不动产权属证书。该类“工抵房”物权自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是企业享有该不动产物权的证明，并无“临时产权证”这一概念。

近年来，为支持民营经济高质量发展，进一步优化营商环境服务社会，相关单位持续推进不动产登记领域多项政务服务增值化改革：一是落实 《浙江省营商环境优化提升行动方案》，梳理“减环节、减材料、减时间、减费用”的“四减”清单，取消了企业不动产网签备案和交易审核环节。二是进一步提升办理速度，实现企业不动产转移登记和抵押登记1小时内办结，基本实现纯土地交地后企业当日申请当日领证。三是开通“企业专窗”，提供专人服务，通畅涉企沟通渠道，及时了解企业发展的问题和困难，为企业协调解决有关问题，形成“助企纾困”全方位服务。四是提供安全便捷的“不见面”登记服务，将企业纯土地抵押、在建工程抵押、房地一体抵押纳入金融机构“总对总”全流程网办，并启用不动产登记证明电子证照，实现“同城通办”。四是推行企业“带押续抵”和“纯土地——在建工程——不动产带押变更”等服务新模式，缓解企业“过桥资金”压力。                                          

为了合法保护自身权益，资规部门建议建筑施工单位可将开发商持有的尚未销售的商品房作为抵押物，申请在建工程抵押登记或者竣工后的现房抵押登记。抵押权人为建筑施工单位，承建施工合同作为主债权合同，并与开发商签订担保抵押合同，以此为欠缴的工程款提供有效担保。

（二）关于支持“工抵房”的实际房产价值的建议

目前房地产开发企业与建筑施工单位已签署“工抵房”协议，建筑施工单位可向银行申请办理房产抵押贷款，不同类型的房产在不同银行申请抵押贷款时的额度会有所不同。经咨询银行，我市目前普通住宅的贷款额度最高可以达到房产评估价值的70%，无论是建筑施工单位“工抵房”抵押，还是个人住房抵押贷款，均执行统一标准，并不会出现折价贷款、降低贷款额度等情况。

（三）关于降低“工抵房”相关税费的建议

房地产开发企业将“工抵房”房屋所有权转移给建筑施工单位，建筑施工单位将“工抵房”所有权转移给其他单位或个人，以上房屋权属转移行为属于契税、土地增值税、印花税的应税范围，应按《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税法》规定缴纳相关税款。建筑施工单位持有“工抵房”房产时，应按《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定缴纳房产税和城镇土地使用税。此外，根据《舟山市物业服务收费管理实施办法》（舟价发〔2009〕129号）文件规定，物业服务费自购房合同约定并公告交付使用的次月起计收。

目前，国家尚未专门出台减轻“工抵房”权属转移及持有期间税负的相关规定，市级部门也无权制定相关税费优惠政策。但在 2027 年底前，属于增值税小规模纳税人或小型微利企业的建筑业企业可自行申报享受含房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税等在内“六税两费”减半征收政策。

三、下步工作

下一步，我局和市资源规划、市税务部门将在延续做好政策落实的同时，结合舟山实际，主动倾听相关建筑业企业合理诉求，积极向上争取政策支持，及时做好政策宣传辅导，以实际行动为我市建筑行业高质量发展贡献力量。

感谢贵委对政府工作的关心和支持。

附件：舟山市政协提案建议办理清单

舟山市住房和城乡建设局

2024年6月26日

附件

舟山市政协提案建议办理清单

提案案由:  《正视“工抵房”现象 降低对建筑企业影响》