费浩淼委员：

您提出的《关于激活改善性需求，解决“换房难”问题的几点建议》收悉。经研究，现将提案中涉及的有关问题答复如下：

一、相关背景情况

房地产作为经济发展的重要组成部分，其发展情况和市场环境都直接影响着城市的经济状况，近几年全国房地产市场呈现先扬后抑的趋势，全国新建商品房销售面积在2021年达到峰值17.14万万平方米，2022年迅速回落至13.58万万平方米，2024年1-4月全国商品房销售面积同比仍下降20%，目前全国房地产市场持续下行，楼市仍保持低迷。同时我市房地产市场也面临市场信心不足等问题，2022年至今的商品房销售面积、房地产开发投资等指标同比持续下降。2021年起我市陆续出台了17+12+10条房地产支持政策，并在执行相关支持政策的基础上于今年4月又出台了《关于进一步优化房地产平稳健康发展的若干举措》，共6条政策，目前我市各项房地产支持政策已应出尽出。

我市房地产市场为内生型市场，以本地住房需求为主，目前我市投资型购房者已基本消失，从近几年成交房源来看，全市90平方米以下户型占比由2020年的40.3%缩减至34%，90平方米以上户型占比持续上升至66%，目前市场购房需求已逐步转向改善型为主，但受市场低迷影响，刚性和改善性购房者持币观望情绪浓厚。同时目前我市有大量安置房源流入市场，据统计，我市城区已交付拆迁安置房4.5万余套面积600余万平方米，尚有1.5万余套约200万平方米在建。

二、相关工作开展情况

（一）关于建议住建部门牵头会同财政、市场等相关部门研究推出我市的房票制度。我市已经在2023年9月28日出台的《进一步促进房地产平稳健康发展的若干措施》（舟房平稳办〔2023〕3号）提出推行房票政策，鼓励各县（区）辖内征迁项目实行房票安置，并根据市场实际情况优化房票制度，建立房产超市；2024年4月1日出台的《关于进一步优化房地产平稳健康发展的若干举措》（舟房平稳办〔2024〕1号）提出优化房票制度，要求各县（区）着力用好房票政策，充分发挥房票在商品房销售和二手房交易方面的积极作用，促进一二手房联动、最终在新房市场兑付。同时为减少安置房对房地产市场冲击，相继出台了《舟山市住房和城乡建设局 舟山市自然资源和规划局关于进一步推进全市房屋征收货币化安置工作的通知》（舟建发〔2020〕61号）和《舟山市住房和城乡建设局 舟山市自然资源和规划局关于进一步完善中心城区房屋征收货币化安置政策的通知》（舟建发〔2021〕68号），要求各地货币化（房票）安置比例不得低于60%。结合近几年的安置情况看，2021年货币化（房票）安置率达65.2%，2022年货币化（房票）安置率达70%，2023年货币化（房票）安置率达78%，如普陀蒲湾一区共拆迁1321户，其中房票安置425张。

（二）关于建议住建部门的保障性住房以收代建，降低保障性住房入市分流住房刚需对房地产市场的冲击。目前我市已开展统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品住房销售去化工作，针对困难房企的滞销房或去化周期偏长的项目，鼓励国有企业购买收储户型合适的存量商品住房，用作城市更新改造项目安置房源，如普陀收购明越台、明月湾两个项目306套用作保障性住房；鼓励国有企业收购存量住房作为公租房、保障性租赁住房，用于小岛渔农民向本岛大岛集聚迁居安置用房等。目前已确定两个项目以收代建作为保障性住房，其中朱家尖区域由普旅集团出资收购南沙里项目32套总面积0.34万平方米房源进行改造，转化为96套保租房投入市场；六横管委会协调辖内企业购置32套商品住房用于企业高级人才公寓、以国有企业为主体购置84套住宅作为六横人才公寓等。

（三）关于建议住建部门会同银行等部门，研究给予改善型住房需求更加灵活和优惠的政策。根据中国人民银行工作要求，我市已优化调整房地产金融信贷支持政策，2024年5月18日落实下调各期限品种公积金贷款利率0.25个百分点，其中5年以上首套公积金贷款利率下调为2.85%；2024年5月31日落实首套房贷最低15%、二套房25%的首付比例，取消房贷利率政策下限。优化个人住房贷款中住房套数认定标准，2023年出台的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（舟建发〔2023〕110 号）明确规定，购房者申请住房商业贷款及公积金贷款的，其居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）住房套数认定范围，以不动产登记部门记载的购房所在县（区）、功能区范围内房屋信息为准，如家庭成员名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。同时目前正在研究若仅有一套住房且正在挂牌出售的即可认定为首套房政策可行性。实施支持居民换购住房有关个人所得税优惠政策，在2023年9月28日出台的《进一步促进房地产平稳健康发展的若干措施》（舟房平稳办〔2023〕3号）明确延续实施支持居民换购住房有关个人所得税优惠政策到2025年底，对出售自有住房并在住房出售1年内在市场上重新购买住房的纳税人，对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。购房补贴方面，目前仍分别对在全市范围购买新建商品住房的购房者和二孩、三孩家庭购房者给予一定额度的补贴，下步将继续研判政策成效，出台相关补贴政策。

三、下步工作

下步，我局将进一步激活改善性需求，解决“换房难”问题。一是结合“厨卫更新”工作开展“以旧换新”活动，推进商品住房以小换大、以旧换新，进一步激活存量和增量房住房市场。二是精准支持特定人群购房需求。拟于近期向市政府建议对在全市范围首次购买新建商品住房的青年人、新就业大学生、农业转移人口、产业工人等特定购房群体给予购房补贴。三是鼓励房企推广新一代住宅产品，增设社区配套、景观绿化、智慧社区、空中花园、恒温恒湿等多元化的品质标准，积极增加品质住宅项目供应，更好满足不同层次和改善性住房需求。

感谢您对政府工作的关心和支持。

附件：舟山市政协提案建议办理清单

舟山市住房和城乡建设局

2024年6月24日

附件

舟山市政协提案建议办理清单

提案案由: 《关于激活改善性需求，解决“换房难”问题的几点建议》