001008009005013/2023-187824
市住建局
2023-03-06
政协委员提案办理
主动公开
发布时间:2023-03-06 11:27
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发布机构:市住建局
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信息来源:市住房和城乡建设局
陈波委员:
您提出的《改变商品房预售资金监管模式进一步促进我市房地产业健康发展的建议》已收悉。感谢您对我市住房和城乡建设工作的关心和支持。经研究,现将提案中涉及的有关问题答复如下:
一、相关情况
加强商品房预售资金监督管理是防范房地产市场风险、保障商品房交易双方合法权益、促进我市房地产市场健康有序发展的重要环节。
(一)前期工作开展情况。我市高度重视商品房预售资金监管工作,于2011年出台了《舟山市商品房预售资金监管实施细则》和《舟山市商品房预售资金监管协议书(示范文本)》,规范商品房预售资金监管工作。为加强监管确保项目建设资金安全,我局联合人民银行、银保监部门就全市商品房预售资金监管工作开展多次专项联合检查,重点检查项目预售资金监管制度建设情况、执行情况、资金入账情况、资金使用情况和工程建设进度情况等方面。
(二)修订《舟山市商品房预售资金监管实施细则》。近两年,全国房地产业进入了转型发展时期,原来的商品房预售资金监管模式已难以满足现行复杂的市场情况。2022年1月,住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》。在当前严峻的形式下,既要保障房地产项目如期交付,又要保持房地产企业资金的适度流动性,制定合理的预售资金监管模式是保障项目顺利竣工交付的关键,是房地产市场走出低谷的关键。目前我局与市人行、市银保监分局已联合印发了《关于进一步规范舟山市商品房预售资金监管的通知》,从明确监管职责、招投标确定监管银行、签订三方监管协议、监管账户设立变更和解除、明确监管额度、保障资金专款专用、预售资金收存、监管资金拨付、违规行为及处置、稳妥做好政策过渡十方面进行了明确。今年6月初,我局启动了《舟山市商品房预售资金监管实施细则》修订工作,下步将尽快修改完善实施细则并印发。
二、下一步工作计划
商品房预售资金监管工作是一项综合性的工作,需要各级人民政府和相关职能部门的高度重视和密切配合。下一步,我们将结合委员建议继续优化管理措施,主动作为,进一步规范商品房预售资金监督管理工作。
(一)研究建立符合舟山市场的预售资金监管模式。目前国家、省级层面已就商品房预售资金监管进行了明确指导,为做好贯彻落实,前阶段我局已起草修改了《舟山市商品房预售资金监管实施细则》,并征求了相关部门意见,修改完善后的细则,将于近期出台。新拟定的细则较原先有较大调整:
1.改变监管主体。市住建局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督;人行舟山市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作;舟山银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。市、县两级住房城乡建设行政主管部门履行商品房预售资金监管职责,督促检查商品房预售资金监管实施情况,通过政府购买服务聘请工程造价咨询单位等第三方机构的方式做好监管额度核定、资金入帐、审核工作。
2.调整监管额度。商品房预售资金实行全程监管,对用于支付工程建设相关费用的监管额度内资金实施重点监管。鉴于监管目的是“管好”而非“管死”,我市从原来资金总额不得低于监管项目工程预算清册总额的130%,拟调整为由专业第三方机构根据项目建设工程造价、施工合同金额以及交付使用条件等因素综合核定,原则上毛坯项目不低于4000元/平方米(相关标准视市场实际情况适时调整),装修价格视项目实际情况确定。监管额度=(单方工程造价+装修价格)*地上建筑面积*110%。
3.新增监管资金拨付。监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度核实拨付。目前拟设置六个监管节点,分别为:(1)取得预售证后,完成主体结构验收前;(2)完成主体结构验收后,单位工程质量竣工验收前;(3)完成单位工程质量竣工验收后,竣工验收备案前;(4)完成竣工验收备案后,不动产首次登记前;(5)完成不动产首次登记后,解除商品房预售资金监管前;(6)解除商品房预售资金监管后。在上述节点允许拨付的比例范围内,开发企业根据监管协议约定,提供相应材料,向监管部门申请监管资金节点额度,向监管银行申请使用节点额度内资金。经监管部门依据相关工程造价咨询第三方机构出具的评估报告核实同意后,监管银行再行拨付。
4.明确银行准入。拟通过公开招标或择优淘汰方式,确定一批符合承接商品房预售资金监管业务条件的商业银行,建立预售资金监管银行库,并向社会公示。监管银行库实行动态管理,由市房产行政主管部门会同人民银行、银保监部门对监管银行相关工作进行监督和考评,考评通过的,可续签合作协议,如分支机构违反资金监管有关规定、合作协议约定核拨监管额度内资金或挪用监管资金造成实际损失的,市住建局会同人行舟山市中心支行、舟山银保监分局视情况暂停、取消监管银行的监管资格。
(二)省市协同,精准对接省统一全流程管理平台。新的商品房预售资金监管模式是以全省统一的预售资金全流程管理平台为依托建立的全新监管模式。目前,省平台已在试运行阶段,我市正加快地方系统与省系统平台对接工作,确保9月1日前完成精准对接,上线使用。届时监管银行备案、监管协议签订、资金到账核验、交易合同签订、资金使用审批、监管撤销审批等环节都将纳入统一平台、统一管理。通过数据集成交互,及时传递开发企业、监管银行、监管部门反馈的信息,通过系统设定有效保障交易和资金安全,维护购房人合法利益。工程款的拨付也将前置专业工程审核团队,将预售资金与工程进度统一考量,合理确定监管额度,科学设置监管节点,保障资金专款专用,实现资金全流程管理,提高资金管理服务效能。
(三)联合建立长效机制,确保政策有效落实。进一步完善商品房预售资金监管协调机制,住建、人行、银监三部门按照各自职责统筹部署,分工协作。对商品房预售资金监管过程中遇到的问题和困难,及时协商解决,联合建立长效机制。结合房地产市场秩序整治规范专项行动,加强对开发企业和监管银行在项目预售资金工作执行过程中的合规性检查,持续加大预售资金监管行为的监督检查力度,督促开发企业、监管银行、监理机构等相关单位严格按照修订后的《舟山市商品房预售资金监管实施细则》全面落实。建立健全准入机制,对监管银行和监理机构进行准入考评,进行长效监管,如有违规,取消准入。重点整顿线下违规签约,违规收取预售资金及不纳入监管的行为;严禁骗取套取预售资金,违规挪做他用的行为;严厉打击利用虚假合同或虚增工程款套取预售资金的行为;各个部门如有发现违法违规行为,及时进行处罚。
最后,再次衷心感谢您对我们工作的关注和支持,如有任何建议和意见,请随时和我们联络沟通。