陈波委员：

您提出的《进一步完善我市物业保修金管理的几点建议》收悉。感谢您对我市物业管理工作的关注，现将有关意见答复如下：

一、关于适时修改《舟山市物业专项维修资金和保修金管理办法》，扩大保修金制度的适用范围的建议

《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[2007]19号）（以下简称“《管理办法》”）实施后，为保障物业正常维修和使用，我市对住宅物业按照《管理办法》严格落实保修金的缴纳工作。同时，对于其他类型物业的保修金管理，按照《管理办法》第二十三条，我局合理区分建设单位在开发项目上应当承担的物业保修责任，在中昌国际大厦和港航国际大厦等商业办公项目、新城自在领域和高云邻里中心等公寓项目竣工交付前，均要求建设单位参照《管理办法》的规定交纳了保修金，有力保障了购房人的合法权益。

目前，省建设厅已将两金管理办法的修改任务列入明年规范性文件修改计划，届时我局会就您扩大保修金制度适用范围的建议向省建设厅反馈，并在《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[2007]19号）修改实施后着手修改《舟山市物业专项维修资金和保修金管理办法》。

二、关于规范物业保修金的交纳行为，允许建设单位以银行保函方式替代现金交纳，并明确禁止抵押房屋作为保修金的交纳等现象的建议

对于物业保修金的交纳，根据《管理办法》第八条，我局要求建设单位在竣工交付前必须按规定将项目保修金存入指定专户，同时开具省建设厅监制的专用票据给建设单位，并按照“竣测合一”改革规定，将保修金交纳作为物业管理单项验收的前置条件，确保该笔资金的及时缴交到位。        

2022年，为认真贯彻全省房地产市场平稳健康发展因城施策专题会议中提出的我省房地产调控二十六条措施建议，进一步减轻企业负担，根据舟山市人民政府常务会议精神，我局适当调整住宅项目物业保修金和物业专项维修资金缴交方式，建设单位如存在物业保修金缴交困难的，可通过银行保函形式进行担保，担保形式最长期限不超过二年。但保函的兑付应符合《浙江省住宅物业保修金管理办法》，如需动用则及时兑付。

三、关于强化建设单位的保修责任，完善对建设单位怠于履行保修责任及补存保修金的征缴和诚信管理的建议

对于建设单位履行保修责任，我局多措并举，一是强化行业监管，督促建设单位按照法律规定和合同约定，认真履行保修责任；二是强化责任认定，对于购房业主反映的房屋质量问题，指派专业技术人员进行勘察、认定，明确责任主体；三是规范退还，在建设单位提出申请保修金退还后，将拟退还保修金事项在相关项目予以公示，公示期限为一个月，由业主确认建设单位是否履行保修责任，业主、物业企业、业主委员会无异议的，才能办理退还手续。

对于保修金动用后建设单位的足额补存，因《管理办法》无相关强制性规定，我局会在《管理办法》修改时一并向省建设厅进行反馈，争取能够给予明确。

四、关于引入物业项目保修义务验收制度，完善物业保修金的退还程序的建议

对于物业项目保修责任的履行是否到位，《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建[2017]1号）文件明确，可以通过异议人书面同意撤回异议、人民法院或仲裁委认定和处理、具有相应资质的建设工程质量检测机构对物业保修相关事项出具的结论、法律法规或合同约定等途径予以解决。

对于建设单位不履行或无法履行保修责任的，我局会指导项目业主委员会（未成立业主委员会的为属地社区居委会），按照《管理办法》提出申请并经属地物业主管部门核实后，组织维修，相关费用在项目保修金中列支，以保证保修责任的落实。

对于建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，按照《管理办法》规定执行。经公示且公示期满无异议的，其原交存保修金本余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。

五、关于以切实保护业主权利为基本，确定人民法院对保修金划扣使用的基本原则的建议

近年来，随着个别建设单位因种种原因濒临破产，人民法院向资金管理机构提出查封相关项目物业保修金、要求协助执行的事例也有发生，我局要求资金管理机构在严格落实《管理办法》的基础上积极对接人民法院，合理解释物业保修金的作用和动用依据。通过沟通，人民法院对于业主委员会（社区居委会）依据《管理办法》申请启动使用保修金、切实保护业主合法权利的行为给予认可。目前，法院对于保修金查封仅限于业主委员会（社区居委会）依据《管理办法》申请使用保修金后的余额，并未影响保修金作用的发挥。在被查封保修金的退还上，我局要求资金管理机构主动联系人民法院，确保资金的合理处置、退还。

再次感谢您对我市物业管理工作的关心与支持。

舟山市住房和城乡建设局

2023年5月30日